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        淺談房產測繪中住宅的分攤
        信息來源:   發布時間:2013-8-21   瀏覽:4415次

        在房屋價格越來越高的情況下,住房問題成為刺激每家每戶的切身利益的神經,隨著近年來房地產業的快速發展,“寸土寸金”已經不再是神話。在此背景下房屋測繪再度成為廣大買房人和賣房人關注的焦點,住宅的面積分攤也成為人們談論的越來越多的話題。


        房產測繪的目的及意義


        房產測繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。房產測繪包括房產平面控制測量、房產調查房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等,房產測繪作為對房屋面積進行測算的具體形式,在當前有著重要的意義。


        一、房產測繪可以為房產產權人提供法律保護依據。房產測繪的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力,處理產權糾紛的重要依據,它直接關系到購房人的切身利益,房產測繪的面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性,是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據,同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章、違建和違章占地提供了可靠的依據。


        二、房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據。房產測繪按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料,通過對房屋自然狀況和權屬況的專業測量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用地等狀況,從而為房地產產權的管理提供基礎數據,這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分,也是建立房地產檔案的原始資料,因此,房產測繪是進行城市土地資源開發利用、城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。


        三、房產測繪也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下,部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意,推廣和進行房產測量有利于保護買賣雙方的利益,有利于維護正常的市場秩序。


        房產測繪中住宅的分攤


        房產測繪隨著房屋價格的上漲而愈發廣受關注,而住宅的價格尤其牽動老百姓的神經,因而住宅的面積測繪要慎之又慎。


        (一)房屋的共有建筑面積


        房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積,共有建筑面積的分攤原則為1、產權各方有權屬分割文件的或協議的,按文件或協議規定執行;2、無產權分割文件或協議的按相關房屋建筑面積規范進行分攤;3、多種不同功能用途房屋(如綜合樓、商住樓)共有公用建筑面積按使用的功能區根據分攤原則進行分攤。


        有的規范上說純住宅的分攤按全幢分攤,但是以下幾種情況要按全幢分攤顯然有失公平:一幢住宅有的單元即有樓梯也有電梯,其他單元只有樓梯;一幢住宅有的單元有大型樓梯其它單元是小型樓梯;一幢住宅有的單元室復式住宅而其它的單元是普通住宅;一幢住宅每一層有各自的層共用面積,有的層共用面積特別大,有的層共用面積特別;聯體別墅住宅布局不一;一幢住宅各單元層數不一樣。


        所以建議住宅共有建筑面積的分攤方法為:住宅樓每一單元為一功能區,為某一功能區服務的共有建筑面積由該功能區進行分攤,住宅樓的公共建筑面積為整幢樓的建筑面積減去各功能區的建筑面積,各功能區分攤全幢共有建筑面積。各功能區分攤的共有建筑面積加上本功能區的公共建筑面積根據其套內建筑面積的大小分攤。


        共有建筑面積的分類:1、全樓共有共用的建筑面積為為整幢樓服務的共有共用建筑面積,2、功能區共有共用的建筑面積為專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積,3、層共有建筑面積為區分各層的建筑面積如各層共用面積不同時應各層各自進行分攤。


        (二)幢的分攤


        幢是房產調查的基本單位,也是房產要素測量的基本單位,因而在房產測量中對“幢”的概念進行明確的區分具有重要的意義。幢的定義為經規劃設計部門批準的的,基礎與結構是一個整體的,具有同一共有設備的,獨立的,不同結構及不同層數組成的房屋。


        “幢”劃分的基本原則主要有:


        1、同期規劃同期建成的;2、是否同一設計單位的同一整套設計圖紙的;3、規劃設計圖紙中房屋的基礎與結構是一個整體的;4、以通廊或架空通道連成房屋的各自分幢;5、結構層數相同,戶主或門牌號不同、結構又分得凱的毗連房屋,可以分別分幢;6、裙塔樓相連的看其是否為獨立的共有共用設備的;7、本身原是獨立的房屋,利用樓房之間的間隙地、底層或多層以裙樓的形式連成一片的房屋,裙樓與原樓房分別分幢。


        幢分攤的內容有全幢的外半墻;穿過全幢的且在各個功能區相通的垂直和水平通道;為全幢樓服務的管井、垃圾道、設備間、層、地下室;為全幢服務且在本幢內的公共門廳、值班室、管理用房。


        (三)為多幢房屋服務的管理用房的分攤



        在一幢房屋內的,把它作為一套戶室來看待,計算其套內面積,將該所在幢的共有面積應該分攤至這些管理用房的共有面積分攤到這些管理用房中來確定其建筑面積。幢外的獨立的管理用房(含一些配套設施用房等)為整個小區服務的,含會館、社區管委會、配套設施用房、幼兒園、學校等,這些房屋單獨測繪,分別繪制單獨的房屋平面圖。房產測繪作為一種法定測繪,主要是為房屋各項管理工作提供服務,無論房產測繪怎么測繪,無論住宅怎么分攤,都要符合合法、科學的原則,為廣大住戶所接受、認可。(劉虎星 高青青)

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